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第一千零三十七章、水漫金山

“南爷,让我学习没问题,我一定会认真学。”房翀拍着胸脯说道。

“这个我信,你也是股东,干得好大家都能受惠,只是有些事等不及你学有所成再执行,必须实施在前面。比如这个内部竞争机制,趁着现在传承的规模还不大,必须先一步制定好。

我有一个粗略的想法,把二手房和新楼盘分成两条比较明晰的业务线,两边的利润单独核算,到了年底,各自拿出不超过30%的利润进行职工分红。

这个股份比例要考虑到二十年的时间跨度,其中还要考虑上市前后的情况变化。”

房翀苦着脸说道:“南爷,你这可为难我了,我哪有能力制定这个规则。”

南易摆摆手,“你不会,我会派会的人协助你,你抓紧时间汲取经验,人家只是过来临时帮忙,哪来的还得回哪去。”

“这就好。”

南易说的“临时帮忙”算是给房翀吃了颗定心丸。

“分红不是排排坐吃果果,要有技巧,对每一名员工,从你这里开始,不管是管理岗,还是一线的业务员,包括搞后勤工作的辅助人员,都要进行kpi考核。

岗位不同,考核方式不同,最终可以拿到的分数极限也不同,比如一线的业务员,他们的分数极限一定要高,毕竟有没有分红可拿主要取决于他们,各店的销冠拿几万块分红是必须有保证的。”

“南爷,这个不好保证,上个月国家已经颁布了《关于房地产中介服务收费的通知,不管是咨询服务还是房屋租赁代理、房屋买卖代理都有收费标准,公司和业务员分成的时候,业务员拿的是大头,留给公司的很少。要是年底再分个几万块给他们,公司的利润就没了。”

南易摆了摆手,“你先别急,传承的业务模式我心中有数,你先听我往下说。”

房翀尬笑一声。

南易喝了口啤酒润润嗓子,接着说道:“对一线业务员来说,分红的差距一定要大,好的,几万几十万,最差的工作难保,更别提分红。

从招聘开始,对业务员的最主要要求就是销售能力,不看学历、籍贯,不分男女,也不管是不是刑满释放人员,就是猫狗,只要能很好地完成业务,也能坐上店长的位子。

业务员入职有一个月实习期,老人负责带新人,此期间新人成交的单子,如果数量不超过两单,提成归老人,超出部分两人对分。

有些人脑子比较活络,自己有买房的需求,他不当客户到处去挑房子,而是会到咱们这种地方来上班,业务员是他,客户也是他,内部员工价、提成一薅,房子也买到了,拍屁股走人。

这种聪明人不能让他熘得太快,在内部员工价上做点文章,完成的单子越多,价格的优惠力度就越大,最好是能把其中的人精留住,价格越来越优惠,提成越拿越多,最后一算,害,买房子一毛钱没花,还倒赚了。

所以,公司的其他内部信息要让员工三缄其口,但是内部员工价可以使劲地往外说,甚至还可以卖指标,自己不用,可以卖给别人。

关于这一点,公司不提倡、不追责,当睁眼瞎装看不见,随便他们怎么搞。”

房翀:“南爷,你的意思是内部员工价要分成几个档次?”

“对,阶梯式,完成的业务量越多,价格就越低,而且吧,完成一定的业务量就增加一个指标,这些都要精算过,不能拍脑袋决定,我派去协助你的人里会有精算师。”

房翀点头表示明白。

“新业务员满一个月要是一单没开,就要对其进行评估,如果不适合这份工作,直接走人,如果是技巧上有问题,就让店长亲自带一带,再给一个月的观察期,也就是说,闲人最长只养两个月。

业务员的工资分成三块,无责底薪、有责底薪、福利补贴,无责底薪能多低就给我压到多低,底线是足够吃窝窝头喝自来水,不至于饿死。

实习期和观察期,没有单子就不触发有责底薪和福利补贴,有单子就在正式入职的那一天补上,不要等到正式发工资的日子。所以公司还要搞一个独立于公司账户的小金库,用来暂时存放这部分钱。”

“南爷,实习期没有必要发有责底薪和补贴吧,其他私企的实习期工资都很低,也没听哪家公司会后补啊。”

“正因为别人没有,我们更加要有,人无我有,人有我强。不能给我们创造效益的就是路人甲,吃糠咽菜不关我们事,能给我们创造效益的就是自己人,我们吃干的,就得保证他们喝稀的。

我对你只有一个简单朴素的要求,让我们的员工在媒婆那里被高看一眼,成为婚恋市场的抢手货。

传承房产中介将来会从传承公司彻底独立出来,也会引入外部的投资,按照我的设想,将来的分红分成三大块,第一块,你、我、厉亥、配股高管,总计20%;第二块,外部投资人及有力人士,总计50%;第三块就是前面说的员工分红,最高30%。

传承这边就是这样,另外,你、我、厉亥合资建立一家独立于传承之外的公司,这家公司主要的业务就是收购在传承经营过程中遇到的优质房产。

比如房主急用钱、把价格压得比较低的房子,又比如将来升值空间比较大的房子,还有就是凶宅,死过人的一时半会肯定不好卖,我们可以收购回来,憋上几年。”

南易捻起几颗花生米到嘴里嚼了嚼,“土地财政我已经跟你说过了,从地方上的角度来说,他们是希望看到房价上涨的,只有高房价才能把土地财政维持住,才能有钱进行基建。

卖土地容易干,只要在地图上画个圈就可以开卖,来钱又快,圈画完就可以找地产公司来竞标了,规定的时间交不上钱,可以把土地收回来重新卖,规定的时间不开发,也可以收回来重新卖。

土地财政就是潘多拉魔盒,一旦打开就盖不上,土地财政又如同一头狮子,地产公司、我们、房虫这些就是鬣狗,狮子吃大头,我们吃点残羹冷炙,这会是地方上认为最合理的房地产发展模式,政大商小。

不过啊,会来干买卖的,谁不是奔着多挣一点,有五块不挣,挣五毛的,我长这么大还没见过,就是薄利多销,也是为了走量,算的就是总账。

所以啊,我们这些鬣狗肯定会不约而同地,变着法子把房价推高,在我们之后还有兀鹫,在我们推高房价的过程中,他们自然会发现价差的存在,我们吃剩下的腐肉,他们会接着吃。

狮子、鬣狗、兀鹫,买、卖、买,形成一个循环,你在房管所待过,这费那税都清楚,一套房子反复交易的次数越多,国家税收也就越多。

在房价没有高到一个不可思议的地步,房价芝麻开花节节高是众望所归的事。”

“南爷,什么时候才会到不可思议?”房翀若有所思地问道。

“当买卖循环转不动的时候,当全国城镇人均住房面积超过30平米的时候就该警惕了,现在已经是16.2平米,剩下不到一半,其实增长起来会很快,也许用不了十几年。”

“转不动后会怎么样?”

“税务是一个国家的根本,一件商品从生产源头到终端客户手里,中间的交易环节越多对国家税收越有利。环节越少,税收也就越少,如果是利润丰厚的行业,民企就该靠边站,民退国进,把更多的利润收在国家手里。

房子将来如果转不动了,国家能收到的交易税就会减少,那怎么办?收持有税呗,西方国家那种房产税,我们早晚也会实行。

另外就是把房产行业的经营项目多样化,买卖、租赁做出花来。

人嘛,有个地方住就可以了,房子是不是自己的并不重要,所以,等到将来,买房的刚需可能会消失,但租房的刚需永远会存在。

比如某个地方国企买下一片房子,装修之后进行租赁,它不用细水长流,等着每个月收点租金,完全可以把一个项目打包成一个金融理财产品……”

南易吧唧一下嘴,“算了,先不扯这么远,里面涉及很多金融知识,我自己是半桶水,你更是一头雾水,我跟你扯不明白,反正你只要清楚当房子转不动的时候,是有办法消化的就行了。

只不过到时候没我们这些鬣狗什么事,到那一步之前肯定要经过几次大洗牌,也许某一次我们就被洗出来了。

所以啊,你得全力以赴把传承搞好,还得走一步看三步,传承永远保持较高的抗风险能力,永远保留一定比例的现金,永远和银行保持良好关系,不缺钱的时候也要经常贷几笔款子。”

南易摆手止住想要说话的房翀,“你先这么听着,等你学过金融知识,会有人告诉你该怎么做风险对冲。你听清楚了,当生死存亡之际,永远不要把活命的希望寄托在别人身上,一笔关键时刻能救命的储备金是必须要有的。”

房翀嬉笑一声,“南爷,你搞得我浑身紧张。”

“哈哈,紧张就对了,对企业来说,每天都有一道坎,过不去就是个死。对你来说,要不了几年也有一道大坎,那就是等你的钱有几千万上亿的时候,你会想,老子的钱够下半辈子花了,还用得着继续工作吗?

我现在就可以提前给你答桉,要。

人都是犯贱的,如果给你一份收入你很满意的工作,但不需要做任何事,天天吃了睡,睡了吃,一开始你会觉得挺好,不,应该说全天下大部分人都会觉得很好。

可只要等到时间一长,你就会觉得无聊透了,拼命想逃离这种生活。

一个人只要还有冲劲就需要有点事做,本质的区别在于,有些人必须做才能活,手停口停,有些人却把工作当成打发时间的道具,一种乐趣。

更高级点的就是成就感,一个很难拍的婆子被你拍到了,你会有一种满足感和骄傲,哎,对了,以前你要嗅的那个蜜叫什么来着?73年还是74年,什刹海滑冰场。”

“害,陈芝麻烂谷子的事了,人家已经当奶奶抱上大孙女了。”

“这么早,我记得没比我们大几岁啊?”南易诧异道。

“生孩子早,她儿子更牛,十七岁就把别人肚子搞大。”

“啧,羡慕,四十来岁就当奶奶。”

正经事聊完,两人有一搭没一搭地聊着旧事,等时间差不多就往静茶馆过去。

在路上,南易又嘱咐房翀新楼盘业务线单独注册一家公司,直白一点、霸气一点,就叫财神公司,无论是对房地产公司还是购房者而言,都是送财的财神。

用来囤房的公司名字就比较低调,只是取了“翀”的涵义,叫飞天公司。

到了静茶馆门口,南易一下车就看到一辆车牌很熟悉的桑塔纳,他走到车前,打开后座的车门,冲车里点头哈腰,“刘总,您好,您好。”

“小南,是你啊,晚上有空吗,陪我睡个觉。”

“刘总开口了,我怎么敢没空,刘总,您当心,小心碰到头。”南易一只手贴到车顶下沿。

刘贞一从车里钻出来,就甩了南易一记白眼,“你电视看多了,过来干吗?”

“上回还有点事没谈,约了今天谈,你呢?”

“阿静介绍了一个有船舶融资需求的客户,见一见,看看能不能做。”

刘贞所在的公司业务部是宇宙银行的专业融资产品集中经营中心,重点发展专业性强、国际化程度高,并对全行发展具有战略意义的业务,飞机融资、船舶融资、国际项目合作、出口信贷、国际银团、租赁融资、商品融资等专业产品线,起步亿来亿去。

宇宙银行国际化发展的目标很明确,南易估计刘贞下一步会被派遣到国外负责国际业务的管理,就是不知道会在什么时候。

“海运巨头啊,说起来前两年我也有两艘船,再发展发展,我也会成为海运巨头,搞不好还能成为世界船王,南船王好听吧?”

“你算了吧,赵金水说早就卖了。”

刘贞持有雪山信托10%的股份,又代持南无为40%的股份,她是雪山信托名义上的最大股东,赵金水需要向其汇报工作一个季度提交一份报告,亿万国际已经被南易划到雪山信托,刘贞自然清楚两艘货轮的事。

“就是卖了我才会说前两年啊,等会儿完事了要不要去吃点凉的?”

“冰碗?”

“随你,谁早谁等。”

“嗯。”

两人一起走进茶馆,刘贞约的人已经到了,她先进了包厢,王振他们还没来,南易留在大厅和阿静聊天。

“阿静,你后面又变翘了,垫假臀了吧?”

“南哥,眼睛往哪看呢,嫂子在呢,小心我去告状。”阿静白了南易一眼,嗔道。

南易收回目光啐道:“真虚,旗袍,还紧身,不就是为了勾引人家看么。”

“勾引也不勾有妇之夫。”

“呵呵。”